農地・生産緑地の評価
こちらでは相続財産として農地・生産緑地を取得した場合の評価方法についてご説明します。ご自身での評価に不安がある方は専門家に相談してみましょう。
農地の評価
基本的に農地は農地法等によって宅地への転用が制限されており、所有者が土地を使用するにもほとんど自由度がありません。また、農地の評価方法は地域によって違いがあります。農地の種類と評価方法は下記のとおりです。
※宅地造成費：その農地を宅地へと転用する場合に必要と認められる金額のこと。概ね同一地域毎に国税局長によって定められています。
貸し付けられている農地の評価
通常、貸し付けられている農地には耕作権（農地の所有者に対して小作料を支払い農地を耕作する権利）や賃貸借等の設定がされています。 貸し付けられている農地では、土地の利用に制限が設けられているため、自用地として評価した場合より評価額が低くなることがほとんどです。
ただし、耕作権では賃借権としての「小作権」と、物権としての「永小作権」とに区分され、それぞれで評価方法が異なります
耕作権
※耕作権の設定がない場合の農地の価額に対する、その農地に係る耕作権の価額の割合
- 耕作権を目的とする農地を貸している側の評価
- 永小作権を目的とする農地の評価
- 区分地上権を目的とする農地の評価
生産緑地の評価
生産緑地とは、市街化区域内にある土地や山林のことを指します。これは生産緑地法により規定された土地制度で、評価方法については以下のとおりです。
- 買取りの申出が行われていた生産緑地、および買取りの申立てができる生産緑地の評価
- 課税時期において市町村へ買取りの申立てができない生産緑地の評価
山林の種類と評価方法
- 宅地比準方式
※「宅地造成費」とは、農地を宅地へ転用する際にかかる土盛費、整地費、伐採費、地盤改良費などの費用であり、都道府県ごとに費用の基準が設けられています。
- 倍率方式（市街化区域内にある山林で、倍率が事前に規定されている場合）
広大な市街地山林の評価方法
市街地山林が宅地かつ地積の要件を満たしている場合、その評価は「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて行います。
保安林の評価
森林法により、立木の伐採および土地の利用法について制限が設けられている土地では、保安林の評価を用いて評価を行います。
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